酒店长租兴起：法律关系待厘清，专家建议制定专项规范

近期，酒店长租业务逐渐兴起，成为“以住酒店替代租房”的新兴居住方式。然而，这一新业态也暴露出诸多问题，包括消费者签订的协议性质认定、权责划分，以及酒店在开放长租业务后如何保障安全、隐私和入住者合法权益等。

当前，酒店长租主要分为三种模式：集团标准化对客长租、面向企业的集体租住，以及以门店为单位展开的长租。以集团标准化模式为例，一些酒店集团在官方App上提供月租、周租产品，价格根据房型、地段和租期而定。例如，某酒店公寓按年起租的月租金约为3500元，按月起住则约为4000元。入住者需与公寓方签订租赁合同，但不提供早餐和室内打扫服务，管理模式更接近长租公寓。

法律关系认定存争议

消费者长期租住酒店，与酒店之间形成的究竟是酒店服务合同关系还是房屋租赁合同关系？北京大成(上海)律师事务所律师陈思指出，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十五条，法律关系认定关键要看合同内容和实际履行，不能仅凭住满一个月就认定为租赁。

陈思进一步解释，两种法律关系下，权利义务配置有明显区别。住宿服务关系中，酒店应提供约定的客房和服务并履行安全保障义务，旅客应支付费用并遵守合法管理规则；租赁关系中，出租方应交付并保持房屋符合约定用途，原则上承担维修义务，承租人应按时给付租金、合理使用并在到期后返还房屋。此外，房屋承租人还依法享有“买卖不破租赁”、租期届满后同等条件下优先承租等保护。陈思提醒，无论属于哪种关系，约定期限和价格后，酒店都不能仅因旺季就任意涨价或要求搬离。

专家建议制定专项行业规范

华东政法大学投资与建设法治研究院执行院长杨勤法认为，酒店进入长租市场是住宿行业拓展经营场景、盘活存量房源与住房租赁市场需求相结合的结果。从市场需求端来看，酒店将部分客房资源转化为长租产品，有助于为有阶段性居住需求的群体提供选择。政策层面，《住房租赁条例》明确支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，这为酒店布局长租赛道提供了政策依据。

然而，杨勤法也指出，当前业内的几种长租模式在实践中都存在一定合规风险。集团标准化长租模式的主要风险在于可能出现以住宿服务协议之名行房屋租赁之实的情况；企业签约集体租住模式则需重点关注合同主体、集中居住及房屋使用合规风险；酒店门店“一店一策”长租模式的合规风险最为突出，若仅以口头约定开展长租业务，未明确具体权利义务，易引发合同履行争议。

为规范酒店长租业态发展，陈思建议从四个方面推进：一是明确分类标准，区分长期住宿、住房租赁和员工集体住宿，并明确各部门职责；二是推广适配不同长租模式的示范合同，明晰签约主体、房间或床位、租期、总费用、水电额度、保洁频次、押金退还、提前解约和停业安排等条款；三是落实安全和资金管理，完善门禁、访客和应急机制，对长期预付费用落实消费者权益保护法实施条例的要求；四是建立便捷的纠纷处理机制，酒店方应畅通内部投诉渠道，监管部门应加强投诉处置协作，入住者也应保留合同、付款记录等材料。

杨勤法则建议从法律法规、监管、行业标准、行业自律和司法保障等多个层面协同推进。在法律法规层面，应明确酒店长租法律关系的认定核心标准，禁止经营者通过合同名称、产品包装等方式规避法定义务；在监管层面，应推动建立多部门协同监管机制，厘清职责边界，建立酒店长租业务的信息报送或备案机制；在行业标准层面，应针对酒店长租场景制定专项行业规范，明确消防标准的适用条件及审批要求；在行业自律层面，酒店集团应将长租业务纳入统一合规管理体系，行业协会可通过制定规范、开展培训等方式，引导企业落实服务标准公开和投诉处理等要求；在司法保障层面，司法机关可通过发布典型案例、加强审判指导等方式，逐步明确相关纠纷的裁判规则，同时完善多元化纠纷解决渠道，降低消费者的维权成本。