楼市“银十”收官：京沪新房增长 18城二手房量增17.5%

2026年10月，中国房地产市场在“金九银十”传统旺季收官后，呈现出明显的结构性分化特征。根据中指研究院发布的最新数据，尽管全国百城新房销售面积同比下降15%，但一线城市整体保持增长，其中北京和上海表现尤为突出。与此同时，二手房市场活跃度持续走高，18个重点城市10月二手房成交量同比增长17.5%，显示出市场在筑底回暖过程中的冷热不均。

新房市场：京沪领涨，供应端普遍收缩

在新房成交方面，北京和上海成为拉动一线市场增长的主要动力。数据显示，10月北京新房成交面积同比增幅达到24%，上海新房成交面积同比增长4%。相比之下，广州和深圳的新房成交面积同比分别下降6%和12%。中原地产首席分析师张大伟指出，北京新建商品住宅网签4753套，环比微涨1.7%，前10个月累计网签37939套，同比上涨8.4%，显示出市场热度的延续。上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，上海楼市“银十”成色十足，刚改与高端改善双线发力，尤其是千万元级改善产品加入“日光盘”行列，市场信心正在恢复。

然而，新房供应端的收缩是制约部分城市成交的重要因素。据普睿地产研究统计，2026年10月全国重点50城市新建住宅新增供应面积598万平方米，环比大幅下降63.9%，同比下降27.8%，创下近3年10月最低值。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，广州、深圳新房表现偏弱主要源于推盘明显减少，10月两地新推盘同环比降幅均在50%以上。此外，现房销售制度带来的不确定性导致房企普遍观望，等待细则明确后再申请预售，进一步压制了供给节奏。

二手房市场：成交量显着回升，价格博弈加剧

与新房市场的供应收缩形成对比，二手房市场在10月保持了较高的活跃度。中指研究院监测显示，18个重点城市10月二手房成交11.6万套，同比增长17.5%。其中，上海二手房成交同比增长35%，连续8个月保持同比增长；北京同比增长8%，深圳同比增长4%。安居客上海统计数据显示，10月上海二手房网签24653套，创近10年同期第二高。

在价格层面，市场呈现“量升价跌”或“微跌”的态势。10月百城新建住宅均价17316元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.02%；而百城二手住宅均价12376元/平方米，环比下跌0.61%，同比跌幅为6.72%。李宇嘉指出，近期部分业主为进入贴息门槛，主动将挂牌价从160万-170万元下调至150万元以内，以“以价换量”。同时，由于一线城市二手房价环比连续反弹及挂牌量减少，业主信心增强，导致供需两端出现错配，高价房源难以成交，低价房源成交占比增加。

中指研究院分析师孟超总结认为，购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计对新房成交形成一定支撑。但整体市场仍延续筑底态势，二手房成交有望保持活跃，但受市场预期偏弱影响，价格预计维持小幅下跌的波动态势。